Риелтор Иван ШУТАК

Загрузите мою визитку

Иван ШУТАК

Аренда недвижимости в Киеве и пригороде
Иван ШУТАК
Киевстар 098 969 69 69 Vodafone 050 661 69 69 lifecell 063 991 69 69

Smart-квартири: від великих надій до скромного майбутньому

30.10.2018 | Новости

 

Багатьом киянам і бажаючим осісти в столиці запам’ятався бум на так звані smart-квартири (а по суті – малогабаритне житло) в 2016-2017 роках.
Як і маса публікацій про позитивні і негативні аспекти подібних квартир. Що відбувається зараз з “малометражки”, який попит на них і чи планують провідні девелопери продовжити будівництво такого житла, – дізнавалася КіевVласть.

Хто купує smart?

Бум на smart-квартири (прийнято вважати, що площа таких від 18 до 30 кв. М), як відзначили опитані KV забудовники, був спровокований рядом факторів – тут, як то кажуть, вдало зійшлася серія обставин.Хвиля переселенців, необхідність киян зі стажем і нових жителів столиці покращувати житлові умови, роз’їхатися, купити перше житло при обмежених фінансових можливостях укупі з прийнятною ціною на “малометражки” створили бум 2016-2017 р.р.

“Квартири-smart ідеально підходять відразу для декількох категорій потенційних покупців.Ті, хто живе один: студенти, кар’єристи, люди пенсійного віку і іноземці, регулярно приїжджають у справах і інші “, – уточнює Наталія Кириленко, керівник відділу продажів ЖК” Лісовий квартал “.

Smart-формат виявився вельми актуальний для інвесторів, які займаються здачею житла в оренду: розмір початкових інвестицій і затребуваність на ринку оренди “одиничок” були вагомими аргументами за вкладення коштів в малогабаритні квартири.”На сьогоднішній день, швидше за все, це вигідна інвестиція для подальшої здачі житла в оренду за умови його гарного місця розташування, – каже Марина Кравченко, комерційний директор компанії Edelburg Development.- Дуже часто нерухомість набували з метою подальшого перепродажу або здачі в оренду “.

Ярослава Чапко, директор Residential Development Solutions, уточнює: при загальному бюджеті покупки на 20-25% нижче в порівнянні з покупкою повнометражної квартири, інвестори отримують фактично таку ж оренду, як і для звичайної квартири.

Така квартира, як зазначила Наталія Кириленко, ідеальна для капіталовкладень з метою збереження грошей або отримання прибутку від подальшої оренди. “Все-таки” однушки “- найбільш ліквідний сегмент ринку житла як з точки зору продажу, так і оренди.Крім усього іншого, – говорить експерт, “одиничка” – відмінна альтернатива оренді житла: кредит через деякий час буде погашений, а квартира залишається у власності “.Надалі в ній можна далі жити, або продати, або здавати в оренду, отримуючи додатковий дохід.

Smart’и невигідні?

З огляду на цільової аудиторії і її фінансових можливостей, smart-квартири переважно представлені в класі економ і комфорт.Хоча, як зазначає Марина Кравченко, може бути і бізнес-клас, але невеликий відсоток від загальної кількості квартир і виключно в тому випадку, якщо комплекс розташований в пішої доступності від метро або в центрі.”У своєму проекті ЖК” Поділ Град Вінтаж “, – уточнює вона, – ми передбачили 3% таких квартир, площею до 30 кв.м, оскільки він знаходиться у привабливій для туристів історичної частини міста і такі квартири – відмінний варіант для інвестування для подальшої здачі житла в оренду. В інших наших об’єктах таких квартир немає “.

До речі, далеко не всі девелопери навіть починали будувати smart-квартири.

“Київміськбуд” не будує так звані “смарт”-квартиру, як інші забудовники по 18 кв. м. Критично малий метраж просто суперечить санітарним нормам і психології людини.Наші найменші квартири -від 30 кв. м, це квартири-студії, 1-кімнатні починаються від 36-37 кв. м, – каже директор департаменту продажів і маркетингу ПАТ “ХК” Київміськбуд “Тетяна Маркова.

Багатоквартирний будинок будують на десятиліття, зазначає фахівець, значить, в перспективі такого житла стане дуже багато. А ми все ж сподіваємося, що ситуація і в країні, і в економіці з кожним роком буде поліпшуватися.

“Відчувши себе фінансово впевненіше, люди почнуть купувати квартири метражем побільше, а малометражне житло може стати вибором або зовсім малозабезпечених громадян, або притулком для певного прошарку суспільства”.Тому “Київміськбуд” планує невеликі квартири поруч з квартирами середнього і великого метражу, де в будинку будуть жити люди з різним соціальним і фінансовим станом.

Ніколи не робила ставку на квартири зовсім вже невеликій площі корпорація “Укрбуд”, як зазначає Гліб Шемовнев, прес-секретар компанії.

“З самого моменту появи на київському ринку так званих смарт-квартир ми бачимо, що попит на подібне житло залишається стабільно невисоким. В першу чергу через занадто маленького метражу.Все-таки, сьогодні для комфортного життя навіть поодинці людині потрібна квартира площею не менше 30-35 метрів. Будь-який варіант з меншою квадратурою дуже складно сприймати, як повноцінне житло. І часто він буде розглядатися виключно як тимчасове рішення.Тому що за красивим сучасним назвою, по-суті, ховаються всім звичні малосімейки “.І якщо слідувати сучасним віянням, то смарт-квартири було б логічніше називати Смолл-квартирами, так як ніякі “розумні” рішення, які виділили б їх серед решти житлового фонду, в них не застосовуються.

На перевірку виявилося, що будівництво квартир цього формату може бути економічно невиправдано для девелоперів. “Багато забудовників раніше активно розміщували ці квартири в цілих секціях, що нагадувало” гостинки “радянського періоду.Зараз не так багато забудовників продовжують їх зводити, тому що фінансово це невигідно, – пояснює Марина Кравченко, комерційний директор компанії Edelburg Development.

За її словами, в ці невеликі квадрати також потрібні всі комунікації, опалення, простіше будувати квартиру просторіше.

До того ж, за словами експерта, після введення об’єктів в експлуатацію з надлишком пропозицій на ринку забудовники були змушені знижувати ціну продажу, тим самим зменшуючи свій заробіток.На даний момент девелопер Edelburg Development не розглядає smart-квартири, як складову споруджуваних житлових комплексів. В період 2019-2020 р.р. компанія планує здати в експлуатацію всі три своїх об’єкта, а це близько 1 174 квартири, площа яких варіюється від 46 кв. м до 190 кв. м.

Невелика частка житла невеликих площ і у девелопера DIM Group. “Для нас дуже важливо, щоб нашим майбутнім мешканцям було максимально комфортно в наших комплексах для життя, – зазначає директор з продажу Павло Подраний.- DIM group не будує сьогодні житлові комплекси економ-класу, тому, у нас smart-квартири за фактом були тільки в ЖК “Метрополіс” площею близько 29 кв. м, які досить швидко були продані, але їх кількість була незначною. У ЖК “А52” у нас були квартири площею близько 37 кв.м, їх також досить швидко купили, в основному – для подальшої здачі в оренду, оскільки “А52” знаходиться в історичному центрі Києва, де великий попит на оренду житла. У ЖК “Автограф” мінімальна площа квартир становила близько 45 кв. м.У житловому комплексі “Новий Автограф” девелопер вирішив застосувати концепцію “+” в плануваннях, яка передбачає раціональне об’єднання зони кухні і вітальні, що дозволить розширити площу корисного простору і трансформувати його під потреби майбутнього жителя.Мінімальна площа в новому ЖК становить близько 47 кв. м.

Отже, сьогодні обсяг малометражних квартир в новобудовах залишається невеликим. За даними Наталії Кириленко, частка smart-квартир. т. е. “одиничок” до 30 кв.м серед однокімнатних квартир по Київській області не дуже велика: з доступного готового однокімнатного житла в новобудовах їх 11%. Для Києва цей показник ще нижчий-всього 6%.

Попит: “скромний”, але стабільний

Зараз попит на smart-квартири девелопери оцінюють як невисокий, але стабільний.За даними Ярослави Чапко, цільова аудиторія для таких квартир невелика, але оскільки основний обсяг ринку сьогодні – це бюджетне житло, і практично в кожному бюджетному проекті є запити на малометражні квартири.”Як правило, якщо говорити про цифри – це близько 10% запитів”, – уточнює консультант. А на думку Марини Кравченко, такі квартири сьогодні і зовсім втрачають актуальність. Щоб зробити комфортною квартиру в кілька десятків кв.м дійсно комфортною, потрібні чималі інвестиції для її облаштування – це і багатофункціональна меблі індивідуального виготовлення, малогабаритна вбудована побутова техніка, яка коштує дорожче стандартної.Вартість квадратного метра ремонту також буде високою, вважає фахівець, оскільки для будівельних бригад важливий загальний обсяг робіт.Якщо врахувати всі ці нюанси і витрати, можна розглядати варіант квартири більшої по квадратурі в тому ж “економ” -класі або на вторинному ринку.

Велика частина покупців намагається досягти компромісу між площею житла та його вартістю.”У цьому співвідношенні smart-квартири через свою дорожнечу часто програють квартирах більшої площі.За інших рівних (матеріали, комплектуючі, технології) за ту ж суму, яку доведеться викласти за житло площею 20 метрів, клієнт завжди зможе купити набагато більше простору, а значить, комфортну квартиру “, – підсумовує Гліб Шемовнев.

За прогнозами Наталії Кириленко, для житла, що будується, яке буде вводитися в експлуатацію в найближчі 2 роки в області частка smart-квартир залишиться приблизно такою ж, як і сьогодні – 10-11%, а ось для Києва вона трохи подрастет- до 8%.У той же час, частка “смартов” серед однокімнатних квартир, введення яких заплановано на 2020-2021 роки складе вже 16%. Експерт рекомендує враховувати той факт, що кількість житла, що будується, яке буде готове до 2020-2021 років, відносно невелика.Тому дана пропорція може істотно змінитися з виходом на ринок нових проектів. Втім, на думку Ярослави Чапко, спеціалізованих проектів smart-квартир навряд чи варто очікувати, хіба що девелопери всерйоз візьмуться за будівництво житла для студентів.Крім того, поява таких квартир часто обумовлено планувальними рішеннями і обмеженнями проекту. А іноді це – просто маркетинговий хід девелоперів, які прагнуть знизити бюджет покупки для реклами і залучення покупців.

Рішуче налаштовані в “Укрбуд”: в компанії відзначають, що великі гравці ринку постійно стежать за попитом і купівельною активністю і реагують на побажання клієнтів.Саме тому у корпорації “Укрбуд” зараз у продажу годі й шукати квартир площею менше 30 квадратних метрів. “Більш того, можна сміливо припустити, що в майбутньому затребуваність smart-квартир практично зійде нанівець, – говорить Гліб Шемовнев.- Швидше за все, незабаром вони просто зникнуть з українського ринку. І не тільки через невисокий попит, а й з-за тих же нових будівельних норм, які суттєво обмежують щільність населення на 1 гектар “.

Отже, попит на маленькі квартири залишиться таким же невеликим, але стабільним. Це обумовлено цільовою аудиторією – студенти, молодь, які приїжджають в столицю і розглядають smart-квартири як своє перше тимчасове житло.Зростання попиту на цю категорію квартир девелопери поки не очікують. Все-таки українці вважають за краще повнометражні квартири.

Українці вважають за краще повнометражні “однушки”

Попит в бюджетному сегменті, за даними Ярослави Чапко, як і раніше концентрується на 1-к квартирах, хоча в цьому році продовжується тренд зростання попиту на 2-кімнатні квартири.

Незважаючи на сформовану розподіл квартир на 1-2-3-кімнатні, багато девелоперів вже перейшли до 1-2-3 спальним квартирах, що принципово змінює підхід покупців до вибору квартир.Якщо раніше 1-кімнатні квартири розглядалися як житло для одного-двох чоловік, то сьогоднішні планувальні рішення дозволяють в тій же площі повноцінно розмістити сім’ю з трьох осіб.Відповідно, пояснює консультант, якщо раніше 2-кімнатна квартира площею 60 кв. м складалася з кухні, вітальні та спальні, то сьогодні в тих же 60 кв. м девелопери проектують дві зручні спальні і велику зону кухні-їдальні-вітальні.

Найбільш затребувана площа квартир – 50-65 кв. м. І, за словами Павла Подраного, також попитом користуються 1- та 2-кімнатні квартири. А найбільш затребуваним класом житла став економ – і комфорт-клас.

Аналогічно квартирах класу економ і комфорт, також попитом користуються 1- та 2-кімнатні квартири і в бізнес-класі. Як зазначає Марина Кравченко, вони “розлітаються” в першу чергу.Але основним фактором при виборі житла, за словами фахівця, все ж залишається вартість квадратного метра.

Девелопери в боротьбі за покупця чуйно реагують на актуальний попит.За даними Наталії Кириленко, в київських новобудовах найбільш ємного ринкового сегменту комфорт-класу розподіл квартир виглядає наступним чином: частка “одиничок” -близько 50-60%, “двушки” -близько третини всього пропозиції, а “трійок” всього до 10%.Ще менше частка 4-х, 5-кімнатних, дворівневих і подібних квартир. А найкращий доказ найбільшого попиту на 1-кімнатні квартири-проста статистика.”У будинках, зданих в експлуатацію, продажі стартували вже давно – вільних непроданих” одиничок “всього 57%, в той час як частка невикуплених 2-кімнатних-71%. Цілком очевидно, що” одинички “більш ліквідні для забудовників і продавців, і затребувані покупцями або інвесторами. Для порівняння, в будинках на стадії будівництва-продажу пропорція доступних до покупки 1- та 2-кімнатних квартир – 87 і 91% відповідно “, – ділиться висновками експерт.

Що стосується розмірів самого затребуваного житла, то за даними Наталії Кириленко, 62% 1-кімнатних квартир в новобудовах Києва мають площу від 35 до 50 кв. м, середній розмір таких квартир 43 кв. м.У класах “економ” і “комфорт” площа середньої 1-кімнатної квартири – близько 40 кв. м, в класі “бізнес” – 47 кв. м.

Отже, виходячи з наведених вище даних, сьогодні ідеальна квартира в межах Києва, яка може стати хітом продажів, виглядає приблизно так: 1-кімнатна, в житловому комплексі комфорт-класу, площею 40 кв. м, вартістю до 21 000 грн. за 1 кв. м.

Підводні камені “смарта”

Більш динамічному розвитку сегмента smart, на думку Наталії Кириленко, заважає застаріле законодавство.

Експерт зазначає, що, наприклад, житло менше 21 кв.м не може бути приватизовано і, отже, реєстрація місця проживання в такому приміщенні неможлива. Приміщення до 30 кв. м не зважають квартирами, а приміщення, розташовані на технічних поверхах, не належать до житлових.Хоча як виняток, забудовники можуть відступити від ДБН (Державних Будівельних Нормативів) і Житлового Кодексу: досить узгодити свій проект в Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.І рекомендує покупцям, які купують житло менше 30 кв. м або розташоване на технічному поверсі, обов’язково поцікавитися у забудовника, чи є у нього лист від Мінрегіонбуду про погодження такого проекту і віднесення його до житлового фонду.

Якщо такого листа немає, інвестор придбаває нежиле приміщення з усіма витікаючими наслідками незалежно від того, що забудовник написав в договорі купівлі-продажу.

При всіх недоліках smart-квартир, вони стали виходом для тих, у кого на повнометражне житло просто не вистачало грошей – по суті, замінили собою т. Зв. доступне житло. Але грошей у народу стає менше, а потреба в поліпшенні житлових умов залишається.”Альтернативою може і повинна стати доступна іпотека, можливість застосувати при покупці житла так звані” довгі гроші “, – впевнена Тетяна Маркова. – Дуже часто нам пишуть, чи є можливість розстрочки не до введення будинку в експлуатацію, а довше?Забудовник на більший термін таку можливість надати не може, тому рекомендуємо йти в банк. Але банк теж дає невисокий відсоток на кредит тільки на рік-два, а далі вступає в силу прогресуюча ставка, в середньому вона сьогодні 22-24%, і це дуже багато.Тому, відродження державних програм щодо доступного житла могло б значно розширити коло тих, хто може дозволити купити квартиру, виплачуючи за неї щомісяця посильну суму “.

Забудовники, які беруть участь в таких програмах, повинні мати певні преференції у виділенні землі та сплату пайових внесків, вважає фахівець. Та й в принципі, необхідний цілий комплекс заходів, щоб подібні програми працювали як годинник.А поки іпотеки немає, держпрограми системно і злагоджено не працюють, альтернативи “малометражки” немає.

Джерело: kievvlast.com.ua


Комментировать