Риелтор Иван ШУТАК

Загрузите мою визитку

Иван ШУТАК

Аренда недвижимости в Киеве и пригороде
Иван ШУТАК
Киевстар 098 969 69 69 Vodafone 050 661 69 69 lifecell 063 991 69 69

Україну чекають нові правила для новобудов, зведення шкіл та житла в лізинг

09.01.2019 | Новости

 

У Мінрегіонбуді розповіли про новації, які торкнуться не тільки будівельних компаній, але і людей.
Новобудови в Україні стануть іншими. У Міністерстві регіонального розвитку готують півтора десятка змін до державних будівельних норм (ДБН), лізингову програму для житла і нові заходи для проблемних новобудов.Що саме пропонують чиновники, в інтерв’ю UBR.ua розповів заступник міністра Лев Парцхаладзе.

Проблема довгобудів загострюється кожен день, як влада збирається її вирішувати?

Проблема дійсно є. Але основний пік був ще в 2008 році.Їх тоді стало багато навіть не через те, що хтось хотів шахрайством займатися. Обставини склалися так, що девелопер, який будував об’єкт, міг отримувати гроші від покупців, інвестувати їх в інші проекти.Але в підсумку щось не складалося і об’єкти залишалися недобудованими.

Тоді ж був прийнятий закон, за яким за державні гроші добудовувалися будинки з готовністю 70% і вище.На той період проблемних об’єктів було близько 800, і фактично 80-90% з них в результаті самі або за допомогою держави все ж добудовувалися.

Є і зараз досить складні проблемні об’єкти. По країні таких пара десятків. У Києві ще стільки ж.Десь забудовник пропав, десь документи закінчуються, десь кримінальну справу порушено і т.д. Ми провели десяток круглих столів з обговорення того, як зробити щоб проблемних будівництв не було, як бути з постраждалими людьми, хто і яку відповідальність повинен нести.Все це прописали в новому проекті закону, який плануємо незабаром передати на обговорення депутатам.

Які основні положення цього документа?

Основний посил: вся відповідальність за будівництво покладатиметься на тих, хто його дозволив, на чиїй землі будується будинок – на місцеві органи влади.У документі прописали, що в разі зривів термінів будівництва місцева влада матиме право вилучати проблемні об’єкти і добудовувати їх або за бюджетні гроші за рішенням сесії міської ради, або із залученням стороннього інвестора.

Зараз це зробити практично нереально. Занадто багато юридичних складнощів. У проекті пропишемо, що пріоритетними будуть будівництва з високим ступенем готовності. Потрібно розуміти, що це відповідальність місцевої влади. Відповідальність перед людьми в тому числі.Від позиції мерів міст, їх заступників, Верховної Ради і буде залежати, як ці питання будуть вирішуватися.

Одна з поширених схем шахрайства на ринку нерухомості – подвійні / потрійні продажу.Коли одну і ту ж квартиру продають по кілька разів, що з цим буде робитися?

На майбутнє, щоб не було подвійних продажів, цим же законопроектом вводиться поняття «попередня реєстрація квартир».Коли буде готовий проект будівництва конкретного будинку, і зрозуміло скільки в ньому планують зробити квартир – кожної з них видадуть свій код для реєстрації, і далі все буде відбуватися через нотаріуса або реєстратора.Таким чином неможливо буде зробити подвійну продаж.

Є ще маса інших ідей. Як, наприклад, обов’язкове страхування при певних видах операцій. Якщо квартиру планують продавати до введення будинку в експлуатацію – обов’язково потрібно її застрахувати.Тоді теж буде відповідальність, за типом «автоцивілки» для автомобілів. Тобто ряд таких речей є в документі, які мінімізують ризики шахрайства. Законопроект подамо вже в 2019 році. Зараз він готується до проходження в профільному комітеті.

Чи планується посилювати вимоги до забудовників?

Ми провели серйозну децентралізацію і дерегуляцію будівельної галузі. Раніше необхідно було пройти 35 погоджувальних процедур для початку будівництва. Зараз їх всього 5.І замість 1,5 року для отримання дозволу, зараз – близько 50 днів.

Але як тільки ми щось спрощуємо, з’являються зловживання. Тому дуже важливо зберегти баланс, щоб він не відбивався на якості будівництва.В цьому році стали зловживати експертні організації, які видають експертизу. Вони почали стверджувати багато об’єктів фактично з порушеннями, в обхід містобудівних норм.

Будемо збирати комісію, яка їх перевірить і позбавить порушників статусу експертних організацій. Два тижні тому міністерство затвердило відповідний наказ, опублікували його, він вступив в силу. Згідно з цим документом, ми тепер маємо право цим займатися.

Як будете боротися з іншими порушеннями?

Реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) вже почалася. Ми хочемо, щоб всі процеси там відбувалися відкрито і прозоро.

Серйозний баласт проблем є і на місцевих рівнях при видачі містобудівних обмежень. Тут теж багато зловживань. Хоча хочемо, щоб кожне місто створив генеральний план, щоб зробили зонінг і детальні плани забудови.Це інформація теж повинна бути відкритою. І щоб головний архітектор не приймав в ручному режимі рішення про ту чи іншу будівництві. План повинен бути прописаний заздалегідь – де і що потрібно будувати: скільки житлових будинків, шкіл тощо. Зараз цей баланс дуже сильно порушується.Потрібно посилити процес, щоб міста трохи по-іншому приймали рішення.

Ці зміни можуть привести до того, що нашим ринком зацікавляться іноземні інвестори?

Іноземні інвестори хочуть дві речі: щоб був попит з боку покупців, і щоб все було прозоро і відкрито. За другим у нас вже є прогрес – по простоті отримання дозволу на будівництво Україна знаходиться на 30 місці в світі.

Що тягне нас вниз – це пайову участь. Якщо його приберемо, то точно ввійдемо в топ-10. Це у нас теж в планах на 2019 рік, але поки ряд міст цьому опираються. Для активізації попиту потрібно, щоб банківське кредитування запрацювало.Щоб доходи населення росли і що інвестиційний клімат покращився.

Існує думка, що незабаром будівельний ринок чекають потрясіння на кшталт недавнього «банкопаду». Які ризики бачите в 2019 році?

Проблеми з вкладеннями в ринок нерухомості – немає.Питання в купівельної спроможності. Якщо подивитися по європейських країнах, то на одного жителя припадає близько 50-60 кв.м. житлової площі. А в Україні – лише 20 кв.м.

До того ж у нас старого житла близько 50%.Всього десь мільярд квадратних метрів збудовано, ще потрібно звести стільки ж, щоб вийти на європейський обсяг, а ще 500 млн квадратів реконструювати, або знести його і нове побудувати. Тому потенціал колосальний.

Коли іпотека запрацює і процентні ставки наблизяться хоча б до 10-13% річних, з’явиться готовність брати. Поки що ми готуємо законопроект за орендним житла. З’явиться лізингове житло – зараз Іпотечна установа готує такий формат.Купуючи квартиру в лізинг – заходиш і живеш, платиш гроші, як оренду, яка йде тобі в залік вартості квартири. Вимоги мало чим відрізнятимуться від кредиту, але менше документів, швидке оформлення і не потрібна застава.

З огляду на що впала купівельну спроможність населення, чи не почнуть будівельні компанії закриватися?

Ні. Думаю, що ринок тільки оживає, попит на квартири є.Коли трапилася анексія Криму, війна на сході, величезна кількість людей з цих регіонів переїхали в інші міста. Тоді був великий сплеск продажів, тому в порівнянні з тим періодом здається, що зараз квартир купують менше.

Але все-таки нерухомість – одна з кращих форм інвестиції. Це безпечніше, ніж покласти гроші в банк. Але тут є спекулятивне зростання цін, який зав’язаний саме на попиті. І ціни менше ставати не будуть.Як тільки облікова ставка НБУ спаде, тоді більша частина інвестиції людей піде в нерухомість.

І які на цей рік?

Думаю, що в 2019 році, і ще більше в 2020-му, ситуація покращиться, підуть інвестиції в нерухомість. І в житлову, і в комерційну.В першу інвестуватимуть пересічні покупці, а в комерційну – бізнес і міжнародні інвестори.

У 2018 році Мінрегіонбуд розробив і запровадив велику кількість нових будівельних норм. Чи планується їх подальше вдосконалення?

У 2018 року зробили якісний ривок з точки зору прийняття рішень. Майже 20 містобудівних норм переглянули. У 2019 ще близько 16 норм хочемо змінити: щоб оновлювати вулиці і дороги, а ще по житловим будинкам та іншим будівлям, спорудам, по культурних об’єктів.Продовжимо починання з енергоефективності, по метрополітенам, по забудові територій і т.д.

Ми ввели норми, що дозволяють обладнати дитячі садки в житлових будинках. Незабаром плануємо зробити таке ж з початковими школами (до 5-го класу).Є нові вимоги до заправкам і паркувальних майданчиках – зараз зробимо, щоб мінімум 5% місць було обладнано електрозарядкамі, а в 2020 – вже 10%. Щороку будемо додавати.

Також необхідно робити не тільки асфальтні, а й бетонні дороги, вони більш довговічні (термін їх експлуатації 50 років, тоді як у асфальтних – 10). Процес вдосконалення вимог не припиняється.Разом з появою нових технологій, будуть змінюватися і будівельні норми.

Джерело: ubr.ua


Комментировать